7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）全文正式公布，自2025-08-14起施行。《条例》的出台对于规范住房租赁活动，维护各方当事人合法权益，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展，加快建立租购并举的住房制度都具有重大意义，并将成为房地产发展新模式中的重要组成部分。

受访业内人士表示，《条例》的实施也将对住房租赁市场现存的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题起到较大的遏制作用。

全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强指出，住房是生活必需品，人人都需要住房。在我国社会主义市场经济下，租房和买房是人民群众解决住房问题的两个主要途径。鉴于过去“重购轻租”的情况，“租购并举”主要是补“租”这个短板。《条例》的颁布实施，进一步完善了住房租赁法规制度。

出租与承租：非居住空间不得住人、不得无故扣减押金

“住房租赁市场在快速发展的同时，逐渐暴露出承租人合法权益保障不到位、市场监督管理有短板等问题，已经成为制约租购并举住房制度发挥实际成效的一大瓶颈。”清华大学房地产研究中心主任吴璟表示。在他看来，对于住房租赁市场中存在的各类乱象，《条例》建立了针对性管理制度予以整治，致力于构建稳定、健康、可持续的住房租赁市场生态。

《条例》对用于出租的房屋提出明确要求：应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面法律法规和相应标准，不得危及人身安全和健康，非居住空间不得单独出租用于居住，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合标准。

“首次明文禁止非居住空间用于居住，划定了安全与用途的底线，正面回应商改租、车库改租等违规改造带来的安全隐患和城市治理难题。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，此举有利于清理租赁市场中的“灰色供给”，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的本质属性，也倒逼供给侧加强合规开发与运营。

同时，《条例》明确要求“出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”

在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，合同备案制度有助于规范租赁市场秩序，也为承租人按照有关规定享受基本公共服务提供了依据。此外，合同备案制度的实施，也有助于政府掌握租赁市场动态，为后续政策制定和市场监管提供数据支持。通过合同备案和对租客权益的双重保障，未来租赁市场将更加透明、规范，房东和租客的合法权益也将得到更有力地保护。

对于承租人反映强烈的出租人不正当扣减押金问题，《条例》明确“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。”

此外，《条例》还规定，出租人解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。

住房租赁企业：房源信息应当真实，设立“转租资金监管账户”

《条例》明确，住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。

同时，通过规范租赁企业和住房租赁经纪机构经营行为，减少承租人可能的经济损失。针对“长收短付”、租金贷等资金断链事件，《条例》规定“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定”。

在赵然看来，设立“转租资金监管账户”制度，能够有效保护承租人预付款安全、维护租赁关系稳定，也为金融机构介入租赁市场提供了信任基础和监管接口。

《条例》还明确提出“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”。近几年，在各项政策支持下，我国住房租赁市场快速发展，从保租房筹集规模来看，“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%；统计局发布的2024年统计公报指出“全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。”

柴强分析称，《条例》中的这些规定，有利于提高市场化、专业化住房租赁企业提供的租赁房源比重，进而有利于住房租赁市场高质量发展。他表示，近年来，已有一些房地产开发企业新建了自持商品住房，甚至出现了租赁住房社区。随着租赁住房REITs发展，以及市场利率逐渐下降等，住房租赁收益率相对而言越来越具有吸引力，住房租赁越来越被投资者看好。

58安居客研究院院长张波判断，在《条例》的规范下，租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段。58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，大量长期资本正在不断进入。未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业将成为市场主导者。

曹晶晶还告诉央广网记者：“2025年是‘十四五’收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也对长租企业提出了更高要求。”

监督管理：建立住房租金监测机制，推动“租购同权”

首次以法规形式明确“建立住房租金监测机制”，无疑是本次《条例》的一大亮点之一。

赵然称：“过去关于租金调控多停留在政策层面或地方试点阶段，如今正式纳入国家法规，明确由设区市级政府建立监测机制并定期公布租金水平，为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供制度保障。”她认为，这一机制的落地，有望重塑“数据驱动”的租赁治理新格局。

曹晶晶在接受采访时表示，这一机制的建立，将有助于提高市场透明度，便于政府及时掌握市场动态，稳定市场租金。同时，定期发布租金水平也为租赁双方提供参考依据，提升了交易的公平性，有助于推动市场朝向更加规范的方向发展。

《条例》还首次将“信用监管+行业自律”作为双轮驱动机制，明确政府通过信用分级、分类监管对企业与从业人员实施全过程管理，同时要求行业协会加强自律体系建设。

“这种‘双轨制’有利于提升监管效率，增强行业自我净化能力，推动企业良性竞争、淘汰违规经营者，最终构建起更加成熟理性的租赁生态。”赵然称。

还有一点值得注意的是，相较征求意见稿，《条例》在总则第五条增加了“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”

柴强认为，鼓励居民出租自有房源，有利于有条件的居民家庭购买商品住房用于租赁，拓宽居民家庭投资渠道，增加居民家庭的财产性收入，并有利于增加购房需求或减少出售房源，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动“租购同权”有利于解决既买不起商品住房，又不具备申请公共租赁住房条件，或者想要住较好房子的居民家庭的住房问题。

曹晶晶也指出，近两年，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市非居改租、收储转租等取得一定进展，在增加租赁住房供给的同时，也能够有效地盘活企业存量低效资产。当前“非居改租”仍面临改造成本较高、用地性质或物业用途变更难、消防报批难等问题，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。